همه اطلاعات اینجاست - نکاتی در مورد شهرداری و وکیل شهرداری

 تملک رایگان اراضی و املاک اشخاص

   موضوع : تملک رایگان اراضی و املاک اشخاص، به نحو قانونی، هنگام تفکیک و افراز، به استناد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها- اصلاحی  سال ۱۳۹۰ – در دو مورد ذیل تحقق می یابد:

1. معابر و شوارع عمومی ایجاد شده (به صورت بالفعل) در اثر تفکیک و افراز
2. تملک بخشی از اراضی – بالای ۵۰۰ مترمربع- متعلق به اشخاص متقاضی تفکیک و افراز، به عنوان تامین شوارع و معابر عمومی شهر؛

(به تفاوت دو مصداق فوق دقت نمایید)

اما شهرداری ها، در بحث تفکیک و افراز، خود را به این موارد محدود نمی کنند و در دو موضوع ذیل اقدام به، أکل مال به باطل، می کنند:

1. تملک رایگان اراضی اشخاص در اراضی زیر ۵۰۰ متر هنگام تفکیک و افراز (این نوع تملک و دست اندازی به ناحق و غیرقانونی به اموال شهروندان، به موجب دادنامه شماره ۳۴۲ مورخ ۱۹ مرداد ۱۳۹۵ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردید.)
2. عوارض تفکیک -گاه به صورت دریافت وجه و گاه به صورت تملک بخشی از اراضی متقاضی-؛ اعم از عوارض تفکیک عرصه، تفکیک اعیان، عوارض ارزش افزوده ناشی از تفکیک و افراز، عوارض کسری حدنصاب تفکیک، عوارض تفکیک مجدد و … (اخذ این نوع عوارض طی ده سال به موجب ۲۴ دادنامه هیات عمومی دیوان عدالت اداری -از سال ۱۳۸۶ تا پایان ۱۳۹۵- غیرقانونی شناخته شده که می توان در میان آنها به دادنامه شماره ۶۸۶ الی ۶۹۵ مورخ ۱۶ آذر ۱۳۹۵ و دادنامه شماره ۲۴۴ مورخ ۱ تیر ۱۳۹۵ ابطالی مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای کرج، هشتگرد، محمدشهر، شهریار، صفادشت و شهر قدس اشاره نمود که به وسیله شکایت امید محمدی و در حمایت از حقوق شهروندی ابطال گردید.)

موضوع: ضمانت اجراهای مقابله با اخذ عوارض غیرقانونی شهرداری

۱٫شکایت موردی نسبت به پرونده در کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری؛ و اعتراض به آرای صادره کمیسیون، در شعب دیوان عدالت اداری

2. شکایت از مسئول مربوطه تحت عنوان استنکاف از اجرای رأی هیأت عمومی با ضمانت اجرای انفصال از خدمات، مستنداً به مواد ۹۳ و ۱۰۹ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲
3. اعلام جرم (ضمانت اجرای کیفری) علیه مسئول مربوطه وفق ماده ۶۰۰ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۷۵
4. شکایت به مراجع نظارتی (مانند رئیس دیوان عدالت اداری مستند به ماده ۱۲۱ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲، بازرسی کل کشور و اداره کل بازرسی استان مربوطه، بازرسی و رسیدگی به شکایات دستگاه اجرایی مربوطه، دادستان کل کشور و دادستان استان مربوطه و…)

موضوع: تفاوت صلاحیت کمیسیون مواد ۷۷ و ۱۰۰

صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری با صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ آن مرجع متفاوت است. در برخی از آرای کمیسیون های ماده ۷۷ ملاحظه می گردد که علاوه بر تعیین عوارض جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ را نیز در آرای صادره مطرح نموده و حتی ضمانت اجرای مندرج در ذیل ماده ۷۷ مبنی بر توقیف ملک از طریق اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا را نیز رأی صادر می کنند.

اما این امر خلاف قوانین و مقررات است و شعب دیوان عدالت اداری بارها در آرای صادره یکی از دلایل نقض آرای کمیسیون ماده ۷۷ را همین امر عنوان می نمایند. برای مثال در دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۵۱۰۰۹۷۷ مورخ۲۵/ ۱۰/ ۱۳۹۲ شعبه ۱ تشخیص دیوان عدالت اداری تصریح گردیده که «رسیدگی به جرایم تعیین شده در کمیسیون ماده صد از سوی کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری فاقد وجاهت قانونی بوده و کمیسیون ماده ۷۷ صرفاً صلاحیت رسیدگی به اختلافات مودیان و شهرداری در خصوص عوارض را دارند.

موضوع: عدم امکان طرح دعوای «الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی یا پایان کار بدون پرداخت عوارض» قبل از تعیین تکلیف آن در کمیسیون ماده ۷۷

آیا می توان در صورت مطالبه وجه مازاد بر عوارض قانونی یا مطالبه عوارض غیرقانونی از سوی شهرداری، هنگام صدور پایانکار،  الزام شهرداری به صدور پایانکار را بدون پرداخت عوارض تعیینی، مطالبه نمود؟ به نظر با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۲۶۶ مورخ ۲۰/۴/۱۳۷۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری پاسخ به این سوال منفی است.

در این رای تأکید شده، رسیدگی به هرگونه اختلاف اعم از تعلق یا عدم تعلق عوارض و میزان و مبلغ آن در صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری است. توضیح اینکه چون به صراحت ماده ۷۷ قانون شهرداری رسیدگی به هرگونه اختلاف اعم از تعلق و یا عدم تعلق عوارض و میزان و مبلغ آن در صلاحیت کمیسیون مذکور در همان ماده قرار گرفته است.

دادنامه شماره ۱۸۳۸ مورخ ۱۳۷۶/۹/۲۴ شعبه اول هیات تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مبنی بر این که {چون به صراحت ماده ۷۷ قانون شهرداری رسیدگی به هر گونه اختلاف بین شهرداری و اشخاص در خصوص مطالبه عوارض در صلاحیت کمیسیون مقرر در ماده مذکور قرار گرفته است، دادنامه بدوی- مبنی بر حکم به ورود شکایت شاکی و محکومیت خوانده دعوی به صدور پایان کار بدون دریافت عوارض حق پذیره- فسخ و به اعتبار شایستگی کمیسیون مذکور قرار عدم صلاحیت دیوان صادر و اعلام می گردد.}

موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده شده است. در دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۳۲۰۰۲۴۷ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۱ شعبه ۳۲ دیوان عدالت اداری نیز به این امر تصریح گردیده که بدون طرح اختلاف در کمیسیون ماده ۷۷، موضوع قابل طرح در دیوان عدالت اداری نمی باشد.همین نظر در رأی شماره ۵۶۳ مورخ ۱۳۹۵/۸/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (مندرج در روزنامه رسمی ۲۹ آذر ۱۳۹۵ قوه قضائیه) اتخاذ گردیده است.

سرانجام اینکه ابتدا موضوع عوارض غیرقانونی باید در کمیسیون ماده ۷۷ مطرح و پس از تعیین تکلیف عوارض و امتناع شهرداری نسبت به صدور پایانکار، آنگاه نسبت به الزام شهرداری به صدور پایانکار در دیوان عدالت اداری ارائه دادخواست نمود.

موضوع: صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۷۷ بعد از پرداخت عوارض به شهرداری

اعضای کمیسیون، علی الاصول اول باید با توجه به موضوع خواسته ی مودی، صلاحیت خود را بررسی نمایند. با توجه به اینکه رسیدگی کمیسیون به دعوای مطرح شده مستلزم صلاحیت آن است، بنابراین صلاحیت باید پیش از رسیدگی محرز شود. در اینکه رسیدگی به صلاحیت با چه مرجعی است، قانون ساکت است.

اما اصل استقلال ایجاب می کند که رسیدگی به صلاحیت یا عدم صلاحیت هر مرجع نسبت به دعوایی که به آن رجوع شده است با همان مرجع است. پرداخت عوارض از سوی مودی و اعتراض پس از آن به نظر مانعی برای طرح موضوع و شکایت از پرداخت، در این مرجع نداشته نباشد اما در مقابل عده ای با توجه به لفظ «اختلاف» در صدر ماده ۷۷، عقیده بر عدم صلاحیت کمیسیون نسبت به رسیدگی پس از پرداخت عوارض به شهرداری، دارند.

موید نظر ما بر امکان طرح شکایت و صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ و عدم زوال آن با وجود پرداخت عوارض، این است که وفق ماده ۸ آیین‌نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک (موضوع قانون تشکیلات و وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران) که در تاریخ ۷/۷/۱۳۷۸ به تصویب هیأت وزیران رسیده، مقرر شده است:

مرجع رسیدگی به شکایات در مورد میزان، نحوه محاسبه و سایر موضوع‌های مربوط در مورد عوارض شهر به ترتیبی است که در ماده (۷۷)‌ قانون شهرداری‌ها مقرر شده است. به عبارت دیگر تمکین از برگه ی محاسبه ی عوارض، ممکن است دلایل متعددی داشته باشد از جمله {اخذ سریع پایان کار جهت تنظیم سند به علت انجام تعهدات بعدی مانند تنظیم سند به نام خریداران و جلوگیری از عدم ورود خسارت به امید اینکه بعداً با شکایت در مراجع صالحه ستم روا شده برطرف گردد (پرداخت از روی اضطرار)؛ جهل به اینکه پراخت این وجوه غیرقانونی است؛

پرداخت با اکراه و اجبار به دلیل اقدامات غیرقانونی شهرداری در جهت وصول مطالبات خود  از جمله قطع انشعابات یا ایجاد مانع برای ادامه فعالیت و …} اما ماده ۱۰ قانون مدنی مقرر داشته توافقاتی معتبر است که خلاف قانون نباشد. همچنین مطابق تبصره ۳ الحاقی به ماده ۶۲ قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب سال ۱۳۸۹، دستگاه های اجرایی مذکور در ماده قانونی یاد شده و تبصره ۲ آن در مقابل ارائه خدمات یا اعطاء انواع مجوز حتی با توافق، مجاز به اخذ مبالغی بیش از آنچه که در قوانین و مقررات قانونی تجویز شده است، نمی باشند.

لذا باز هم تأکید شده توافقی که خلاف قانون باشد و منجر به اخذ وجوه گردد ممنوع است. در هر حال پرداخت توافقی مبلغ به هر علتی که باشد نباید مانع از طرح اختلاف و ادعای بعد از آن، به بهانه ی تمکین از محاسبه و تعیین عوارض باشد! در واقع اگر نظر بر عدم استماع دعوای اشخاص به اخذ مبالغ غیرقانونی، بعد از پرداخت داده شود که – فاقد محمل قانونی است – این را باید از تالی فاسدهای توافق تلقی نمود! با وجود مراتب فوق در صورت تردید در بقای صلاحیت قانونی ایجاد شده کمیسیون ماده ۷۷ در حالت پرداخت عوارض، اصل بر صلاحیت آن مرجع بوده و صلاحیت آن کمیسیون برای رسیدگی به اختلاف ایجاد شده استصحاب می گردد.

در هر حال باید توجه داشت که هرگونه توافق بر خلاف مفاد قانون آن هم از سوی دستگاه های اجرایی باطل است. سوال این است که مگر می شود ربا را که نوعی توافق بر اخذ وجوه غیرقانونی است با توجیه صحیح تلقی نمود این موضوع چه فرقی با اخذ وجوه غیرقانونی از سوی شهرداری از شهروندان دارد که عنوان می نمایند چون تمکین نموده اند امکان بازگشت مبلغ وجود ندارد؟!

 صلاحیت ذاتی کمیسیون ۷۷ قانون شهرداری

به موجب ماده ۷۷ قانون شهرداری، رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض، به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و شورای اسلامی شهر ارجاع می شود. لذا در خصوص دامنه صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری باید گفت رسیدگی به اختلافات بین مودی و شهرداری در مورد عوارض در صلاحیت ذاتی این مرجع شبه قضایی قرار دارد (ر.ک. نظریه شماره ۶۵۳/۷ مورخ ۱۳۷۷/۹/۲۲ اداره حقوقی قوه قضاییه). در خصوص صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۷۷ این نکته ضروری است که علاوه بر عوارض، رسیدگی به شکایات و اختلافات راجع به بهای خدمات نیز در صلاحیت این مرجع قرار دارد.

برگرفته از مجموعه مقالات موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، در صورت نیاز به وکیل حقوقی با موسسه حقوقی حامی در تماس باشید.